Юридические аспекты приобретения нового дома в Перми. Как не заблудиться?

Любой крупной покупке всегда сопутствуют некоторые риски. А при приобретении частного дома с земельным наделом, риски даже возрастают, так как фактически приобретается несколько объектов (дом и участок земли).

Сразу стоит оговориться о том, что управление некоторыми процессами должно осуществляться исключительно профессионалами. Этап оформления покупки дома, требует наличия глубоких знаний по этой теме и является процедурой, осуществить которую без привлечения экспертов достаточно сложно . Тем не менее, понимать шаги, которые предпринимает специалист, и разбираться в них, хотя бы в общих чертах, полезно всем участникам сделки.

Вы подобрали новый дом Пермь идеально подходит вам для проживания, что дальше?

В первую очередь, отправляетесь в ЕГРП с просьбой предоставить вам информацию об интересующем вас жилище. Выписка о наличии/отсутствии обременения, выдается любому гражданину по предъявлению паспорта. Основание - запрос.

Иногда граждане при достижении консенсуса по ключевым пунктам сделки, договариваются о заключении "предварительного договора". Что он дает? Фактически ничего. Никакого юридического влияния на ход сделки, предварительные договоренности не имеют. Тем не менее, эксперты советуют ими не пренебрегать.

Почему? В большей степени это психологический ход. Таким образом, сторонами обозначается серьезность намерений в отношении сделки. Помимо этого, сам процесс составления документа позволяет четче обозначить основные условия сделки, оценить их, глубже обдумать.

Срок, на который заключается предварительный договор, в случае если он не был оговорен участниками, считается действительным в течение года с момента его заключения. По прошествии обозначенного времени, документ теряет свою силу, все обозначенные в нем договоренности обнуляются.

Наличие у продавца всех необходимых бумаг, оформленных без ошибок, в соответствии с законодательными нормами, значительно ускоряет процесс покупки. В первую очередь, речь идет о постановке участка на кадастровый учет и гос. регистрации строения. Перечень документов для продажи/покупки дома с земельным наделом:

• Техпаспорт на дом и кадастровая выписка на участок;
• Заверенная нотариально выписка из ЕГРП;
• Справка (заверенная нотариально) об уплаченных налогах на данную недвижимость и об отсутствии задолженностей по текущим платежам;
• Справка (форма Ф9) о регистрации;
• Отказ совладельца (если домовладение долевое) от прав на свою долю;
• Заверенное согласие супруга на проведение сделки;
• Разрешение попечителей, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо;

На практике достаточно часто выясняется, что владельцы дома недооформили ранее свое имущество. Единственный плюс в этом для покупателя, снижение стоимости подобного жилья, в некоторых случаях достаточно значительное. Однако при таком варианте, следует настраиваться на увеличение сроков покупки. Причем наиболее правильный вариант в подобной ситуации, настоять, чтобы владелец дома (продавец) оформил недостающие документы, и только после этого, приступить к заключению договора покупки/продажи.

Почему эксперты настаивают именно на таком порядке действий, когда некоторые покупатели за хорошую скидку соглашаются заняться документами сами, уже после заключения сделки, став новыми хозяевами жилья? Подобный шаг чреват всяческими неприятностями. В частности, строение может оказаться самовольным и поставить его впоследствии на учет в некоторых случаях может быть достаточно проблематично. Бывшие владельцы могли иметь межевые споры, что тоже может обнаружиться слишком поздно. И вместо спокойного и комфортного проживания новые владельцы получат межевую тяжбу и напряженные отношения с соседями.

Для справки: при отсутствии свидетельства о праве собственности, для обращения к Регистратору продавец может воспользоваться следующими документами: купчей, договором дарения, мены, прошедшим госрегистрацию, свидетельством о праве наследства. Договором о предоставлении земельного надела под строительство на правах частной собственности либо, договором о праве застройке, если он был заключен до 26.08.1948г и имеет удостоверение регистрации.

Для проведения сделки, достаточно письменного договора, который при желании участников, может быть заверен нотариусом.

Обязательные пункты договора:

• Наименование документа;
• Дата его подписания;
• Полный перечень объектов сделки, с указанием их идентификационных и технических признаков;
• Стоимость объекта (во избежание мошеннических действий, указывается реальная стоимость);

Далее. Передаточный акт. Может быть оформлен отдельным документом, может быть прописан в основном договоре отдельным пунктом. В этом случае, договор одновременно будет являться и актом, подтверждающим факт передачи недвижимости.

Наиболее оптимальным способом расчета считается использование банковской ячейки. Банк имеет возможность обеспечить максимально безопасность в процессе взаиморасчета. По завершении процедуры расчета есть резон взять у продавца расписку о получении денежных средств, с указанием даты и суммы.

Процедура гос.регистрации осуществляется в течение 10 рабочих дней и должна быть проведена в течение 1 месяца с момента подписания договора о продаже. Именно с этого момента новый владелец считается законным собственником своего нового жилья.

Наиболее частые подвохи, с которыми может столкнуться покупатель.

Продавец проживает в доме на правах пожизненно наследуемого дарения. То есть по закону продать его он не сможет.

Если сделка совершается посторонним лицом на основании доверенности, особое внимание заслуживает сама доверенность. Чтобы избежать неприятностей, стоит выяснить у нотариуса, оформлявшего этот документ, не отзывалась ли она. Не лишним будет убедиться и в дееспособности гражданина, от имени которого, действует доверенное лицо.

Сделку можно оспорить, если не было получено письменное и желательно нотариально заверенное, согласие от всех граждан, прописанных по адресу.

Именно поэтому большинством риелторов рекомендуется заблаговременное страхование рисков утраты прав собственности, потому как даже тщательная экспертная проверка не может гарантировать 100% прозрачность истории домовладения.