Дает ли дополнительные гарантии покупателю нового жилья в Перми, наличие аккредитации у новостройки

Практически каждый день в финансовых и коммерческих новостях можно услышать о том, что очередной строящийся жилой дом получил банковскую аккредитацию. Что означает, банк заявил о готовности выдавать кредитные займы на приобретение жилья в этой новостройке. Многие новостройки в Перми аккредитованы и потенциальному покупателю этот факт преподносится как огромный плюс.

Компании-застройщики, как правило, утверждают, что приобретение жилья в аккредитованном строящемся новом доме, служит своеобразной гарантией того, что ипотечный заемщик не попадет в категорию обманутых дольщиков и обязательно получит свою квартиру. Насколько верно это утверждение?

Процесс аккредитации можно разделить на несколько этапов. В первую очередь банк займется проверкой благонадежности строительной организации, осуществляющей застройку. Компания должна быть стабильной в финансовом отношении, иметь в деловом мире хорошую репутацию, подтвержденную уже возведенными и функционирующими объектами, удовлетворять всем озвученным банком требованиям. После, при условии, что банк, в целом, организацией-заемщиком удовлетворен, проверку проходит уже непосредственно сам объект. Причем каждая застройка, если их несколько, будет рассмотрена отдельно. Банк запросит для изучения все разрешительные документы: право собственности или договор аренды на землю, где ведется строительство, разрешение на возведение жилого дома, другую необходимую документацию.

Помимо этих основных требований, у каждого банка могут быть еще некоторые свои условия. К примеру, среди банков второго эшелона есть негласное правило давать аккредитацию, если объект уже аккредитован более серьезными кредитно-финансовыми игроками.

Так выглядит этот процесс со слов банковских служащих. Но, как и в любом процессе, здесь тоже имеются свои нюансы.

Главное, о чем стоит помнить – банки имеют огромную заинтересованность в увеличении числа аккредитованных строящихся жилых домов. Как бы там ни было, ипотека является главным двигателем рынка жилья. Естественно, чем большее количество объектов успешно прошли эту процедуру, тем больше будет выдано кредитных займов, что обеспечивает банкам хорошую прибыль.

Был момент, в декабре 2014 года, когда Центробанк повысил ключевую ставку, на волне небольшой паники появились факты отзыва аккредитации у застройщиков. Однако, как только ситуация относительно стабилизировалась, банки снова стали смягчать требования к застройщикам.

Сейчас низкая степень готовности объекта уже не является абсолютным препятствием для получения аккредитации. Многие банки выражают готовность аккредитовать застройку даже на нулевом этапе строительства. Как заявляют сами работники банков, в некоторых случаях им достаточно репутации застройщика.

Получается, что банк, руководствуясь соображениями прибыльности проекта, может не акцентировать внимание на некоторых огрехах в работе застройщика. Подобный расклад гипотетически повышает риски покупателя.

Далее. Как показывает практика, отношения между компанией-застройщиком и кредитной организацией могут выстраиваться по нескольким направлениям. К примеру, банк и застройщик не имеют никаких точек пересечения. В этом случае можно быть уверенным, что процедура проверки застройщика и объекта будет максимально полной и тщательной. Другой вариант – банк и застройщик уже имеют некоторые финансовые обязательства друг перед другом. Это может быть сотрудничество в рамках проектного финансирования либо что-то другое, не важно.

Строительный бизнес предполагает немалые денежные потоки, что уже привлекательно для кредитных организаций. Подобная информация о сотрудничестве особо не афишируется ни банком, ни застройщиком. Хотя и не скрывается. Потому как факт получения организацией кредитного займа можно интерпретировать как доказательство надежности компании. Ведь условия выдачи кредита жестче, чем условия аккредитации.

По идее, информация о том, что строительная компания кредитована банком, должна служить покупателю гарантом того, что он не пополнит ряды обманутых дольщиков. Но и в этом случае не все так определенно. Наиболее распространенным требованием банка для выдачи кредита компании-застройщику, является условие, при котором компания, в целях досрочного погашения займа перечисляет банку до 80% всех денег, поступающих от дольщиков. По сути, банк возвращает вложенные средства еще до окончания строительства и дальнейшая судьба новостройки его, в принципе, перестает интересовать.

Возникает резонный вопрос, а рискует ли чем-нибудь банк, выдавая кредит застройщику или проводя процедуру аккредитации объекта? Номинально, банки выдают ипотечные займы только на застройки, возводимые в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Однако на практике это требование соблюдается далеко не всегда.

Естественно, что это не касается злостных нарушителей закона. Другой вопрос, если нарушений не много и они незначительны. Скорее всего, банк даст согласие на сотрудничество. А если ранее застройщик получил кредит в этом банке и его возврат напрямую зависит от количества покупателей жилья, не стоит даже сомневаться в том, что банк станет развивать отношения с компанией-застройщиком и дальше.

Крупные игроки ипотечного рынка и рынка кредитования, конечно вряд ли пойдут даже на такие ничтожные риски, а вот игроки второго эшелона, грешат подобными схемами работы довольно часто. Но, идя на подобный шаг, банк проверит заемщика с особой тщательностью. Почему?

Пока объект не достроен, дольщик никак не сможет оформить квартиру в собственность. Стоит помнить, что покупатель приобретает право требования! Которое и будет фигурировать в договоре займа в качестве обременения. Добиться погашения займа от злостного неплательщика на этом этапе банку достаточно сложно. Только тогда, когда дом будет введен в эксплуатацию, а покупатель зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить обременение уже непосредственно на объект. В случае, если платежи по займу поступают регулярно, банку вообще нет никакого дела до того, как продвигается строительство.

Подводя итог, что можно сказать – аккредитация не панацея, но обращать внимание на ее наличие, все же стоит. Главное, правильно оценить этот факт. Это, конечно, огромный плюс в копилку благонадежности застройщика, но никак не гарантия. Поэтому, прежде чем заключить сделку о покупке не лишним будет провести самостоятельный мониторинг финансового положения компании-застройщика.